Nach einer neuen Entscheidung des BGH (Urteil vom 18.11.2015- VIII ZR 266/14) ist bei der Ermittlung des ortsüblichen Mietzinses bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB immer von der tatsächlichen Wohnungsgröße auszugehen. Damit hat der BGH seine Rechtsprechung, wonach erst bei einer Abweichung von 10 % die tatsächliche Fläche entscheidend ist, aufgegeben. Dies wird in der Praxis eine Rolle spielen, da Mietverträge häufig eine falsche Flächenangabe enthalten.

1.  Wohnflächenermittlung

Die Problematik der zutrefffenden Wohnflächenermittlung wird daher zunehmen. Der BGH akzeptiert, das die Parteien das maßgebliche Regelwerk der Wohnflächenermittlung (DIN 277, DIN 283, II.BV, WohnFIVO oder gif) vereinbaren können. Um Streitigkeiten hierüber zu verhindern, ist es sinnvoll in Mietverträgen hierüber eine Vereinbarung zu treffen und dementprechend die Wohnfläche auch zu ermitteln.

2.  Mietminderung

In seiner Entscheidung weist der BGH jedoch ausdrücklich darauf hin, dass bei einer Mietminderung nach wie vor  die 10 % – Grenze gelten soll. Dies bedeutet, dass erst bei einer Flächenabweichung von 10 % und mehr der Mieter berechtigt ist, die Miete zu mindern.

Für die Zukunft ist daher zu erwarten, dass in den gerichtlichen Verfahren des § 558 BGB häufiger die falsche Flächenangabe (größere Fläche) im Mietvertrag durch den Mieter eingewendet und daher häufiger ein Gutachten zur Ermittlung der Wohnfläche eingeholt werden wird.

 

Rechtsanwältin Eva Externbrink