Mietrecht

Schwerpunkt im Mietrecht ist die Beratung und Prozessvertretung von Mietrecht KölnVermietern und Mietern im gewerblichen Mietrecht und im Wohnraummietrecht bei Kündigungen, Räumungsklagen, Schadensersatzforderungen, strittigen oder unklaren Mietvertragsregelungen, Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen und Modernisierungsmaßnahmen. Ebenso beraten und vertreten wir Hausverwaltungen. Im Bereich des gewerblichen Mietrechts betreuen wir sämtliche Arten der gewerblichen Vermietung und Verpachtung. Von Büroräumen bis hin zum Einkaufszentrum, Reiterhöfe und Produktionsgebäude, von Arztpraxen bis zur Klink, Restaurants, Diskotheken, Ladenlokale, Kindergärten, Tonstudios und Fitnessstudios. In der Praxis bedeutsam sind überwiegend nachfolgende Themenkomplexe:

Beendigung des Mietvertrages, Kündigungen und Räumungsklagen

Wir fertigen für den Vermieter Kündigungen. Soweit keine Einigung über die Beendigung des Mietverhältnisses erzielt werden kann, führen wir den Räumungsprozess und leiten Vollstreckungsmaßnahmen ein. Wichtig bei Kündigungen ist die Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Formalien. So muss sich aus der Kündigung der richtige Vertragspartner ergeben und die Kündigung sollte dem Mieter nachweislich zugehen. Die Kündigungsfrist muss richtig berechnet und begründet werden. Erst wenn diese Formalien eingehalten wurden, kann ein Mietverhältnis wirksam beendet werden. Wir bemühen uns außergerichtlich sämtliche Möglichkeiten für eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses auszuschöpfen, um die zusätzlichen Kosten und ein langwieriges gerichtliches Verfahren zu vermeiden. Gleichfalls vertreten wir die Mieterinteressen im Falle einer Kündigung. Dies betrifft sowohl das gewerbliche Mietrecht als auch das Wohnraummietrecht.

Wir stehen Ihnen selbstverständlich auch bei Fragen über die Abwicklung eines beendeten Mietverhältnisses zur Seite. Häufig gibt es Fragen dazu, ob der Mieter noch zur Vornahme von Schönheitsrenovierungen verpflichtet und in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist. Auch ist die Frage, ob ein Schaden oder eine übliche Abnutzung der Mietsache vorliegt, nicht einfach zu beantworten. Gleiches gilt für die Erfordernisse des Schadenersatzes, bzw. der Zahlung von Nutzungsentschädigung nach außerordentlicher Kündigung oder bei verspäteter Rückgabe der Mietsache. Ebenso unterstützen wir Sie bei der Kautionsabrechnung sowie der Durchsetzung von Kautionsrückforderungsansprüchen. Hier ist insbesondere darauf zu achten, dass über die Kaution spätestens 4 – 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters abzurechnen ist.

Mietvertragsabschluss

Wir beraten und vertreten Sie bei Fragen zum Mietvertragsabschluss Schluesselbundund hieraus resultierender Probleme. Häufigster Fehler im Wohnraummietrecht bei Abschluss eines Mietvertrages ist die Verwendung eines Formularmietvertrages, in welchem zusätzliche eigene Eintragungen vorgenommen werden. Gerade dies kann dazu führen, dass Regelungen im Mietvertrag unwirksam werden. Sinnvoll ist hier eine anwaltliche Beratung. Ebenso sollte, soweit man Formularmietverträge verwendet, darauf geachtet werden, dass diese sich auf dem neuesten Stand befinden. Die meisten alten Mietvertragsformulare weisen unwirksame Regelungen auf, insbesondere zu den Schönheitsrenovierungen. Weiter ist darauf zu achten, dass ein befristetes Mietverhältnis wirksam nur unter bestimmten Voraussetzungen abgeschlossen werden kann.

Im gewerblichen Mietrecht ist der Abschluss des Miet- oder Pachtvertrages von erheblicher Bedeutung. Durch den Vertrag wird der Vertragsgegenstand und die hieraus sich ergebenden Rechte und Pflichten bestimmt. Die vermieteten Räume müssen die Anforderungen an die jeweilig vereinbarte Art der Nutzung erfüllen. Räume, welche zum Betrieb eines Musikproberaumes vermietet werden, müssen beispielsweise die entsprechende Dämmung ausweisen. Ebenso müssen Räume, welche zum Betrieb eines Restaurants vermietet werden, diesen Anforderungen – beispielsweise bei den notwendigen sanitären Anlagen (2 getrennte Toilettenanlagen) – gerecht werden. Der vereinbarte Vertragszweck ist daher von entscheidender Bedeutung.

Mieterhöhungen

Wir überprüfen, ob Mieterhöhungen in Betracht kommen und Mieterhöhungsverlangen auf deren Wirksamkeit. Im Wohnraummietrecht sind neben Mieterhöhungen wegen Modernisierung gemäß § 559 BGB Mieterhöhungen auf die ortsübliche Miete nach § 558 BGB sehr häufig. Hier sind seit der Einführung der Mietpreisbremse in bestimmten Regionen besondere Regelungen zu beachten. Es können auch bereits mit Abschluss des Mietvertrages unter den Voraussetzungen des § 557a BGB Mieterhöhungen innerhalb der Mietzeit vereinbart werden. Nach Abschluss eines Mietverhältnisses kann auch eine einvernehmliche Erhöhung der Miete gemäß § 557 BGB vereinbart werden. Die im Wohnraummietrecht weniger häufige Indexmieterhöhung nach § 557 b BGB ist wiederum die geläufigste Mieterhöhung im gewerblichen Mietrecht. Hier ist insbesondere bei Abschluss befristeter Mietverträge auf Vereinbarung einer solchen Mieterhöhungsmöglichkeit im Mietvertrag zu achten.

Mietmängel, Mietgebrauch

Die Frage, ob ein Mietmangel im gewerblichen Mietrecht vorliegt, richtet sich nach der vereinbarten Nutzung. Weiter ist grundsätzlich ein Mangel dann vorliegend, wenn der tatsächliche Zustand von dem vertraglich vereinbarten Zustand abweicht oder im Laufe des Mietverhältnisses eine Verschlechterung der Mietsache eintritt. Die Probleme hierzu sind vielfältig. Es geht hier zum einen um die Verantwortungsbereiche des Mieters und Vermieters und zum anderen sollte möglichst rasch eine Einigung über die Behebung des Mangels gefunden werden, um weitere Mietminderungen oder Schäden der Mietsache zu vermeiden. Wir begleiten Sie auch lösungsorientiert bei der Abwicklung von Schäden.

Zum Themenkomplex Mietgebrauch gehören nicht nur Fragen zur Untervermietung, sondern auch, inwieweit der Vermieter zur Instandsetzung und Instandhaltung der Mietsache verpflichtet ist. Die Instandhaltung und Instandsetzung gehört grundsätzlich zu den Vermieterpflichten im Wohnraummietrecht. Die Erhaltungspflicht des Vermieters endet regelmäßig erst dort, wo der hierzu erforderliche Aufwand, die so genannte Opfergrenze überschritten wird, sofern der Vermieter die hierzu führenden Umstände nicht zu vertreten hat. Im gewerblichen Mietrecht können die Instandhaltung und Instandsetzungspflichten des Vermieters in bestimmtem Umfang auf den Mieter abgewälzt werden. Vorsicht ist bei den hierzu getroffenen mietvertraglichen Regelungen geboten, da sie regelmäßig den Bestimmungen zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der §§ 305 ff BGB entsprechen müssen. Unter den Mietgebrauch fallen auch Fragen zur Tierhaltung im Wohnraummietrecht sowie zum Anspruch des Mieters, eine Parabolantenne anzubringen.

Ebenso klären wir für Sie, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter ein Besichtigungs- und Zutrittsrecht zur Wohnung, bzw. zu den gewerblichen Räumlichkeiten hat und wann das Vermieterpfandrecht ausgeübt werden kann.

Betriebskostenabrechnungen

Wir sind vertraut im Erstellen, Prüfen und gegebenenfalls Durchsetzen von Betriebskostenabrechnungen. Hier ist im Wohnraummietrecht auf Vermieterseite auf die Einhaltung der gesetzlich verankerten Jahresfrist zu achten. Es ist daher besonders wichtig, dass dem Mieter der Zugang der Betriebskostenabrechnung gegebenenfalls nachgewiesen werden kann. Ebenso sollte seit Einführung der Heizkostenverordnung darauf geachtet werden, dass die vermieteten Räume mit Verbrauchserfassungsgeräten für Wärme und Warmwasser ausgestattet sind. Die Frage, ob bestimmte Kostenpositionen abrechenbar sind oder nicht, richtet sich grundsätzlich nach dem abgeschlossenen Mietvertrag. Auch hier kommt der „richtige“ Abschluss des Mietverhältnisses wieder zum Tragen. Gerne stehen wir Ihnen bei Problemen mit Heiz- und Betriebskostenabrechnungen zur Verfügung

Mietrecht – Leistungsübersicht

 

Anwaltliche Ansprechpartnerin:
Eva ExternbrinkRAin Eva Externbrink, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Susan KrugRAin Susan Krug